Satış vaadi sözleşmesi

Satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın mülkiyetinin ileride devredilmesi borcunu doğuran bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile bir taraf (satış vaat eden), belirli bir taşınmazı diğer tarafa (satış vaadi alacaklısı) satmayı ve tapuda devretmeyi taahhüt ederken, diğer taraf da bu taşınmazı satın almayı ve bedelini ödemeyi taahhüt eder. **Temel Özellikleri:** 1. **Ön Sözleşme Niteliği:** Asıl satış sözleşmesinin yapılmasından önce taraflar arasında bir bağ kurar. Asıl satış sözleşmesi tapuda resmi senetle yapılacaktır. 2. **Şekil Şartı:** Türk Borçlar Kanunu ve Noterlik Kanunu gereğince, geçerli olabilmesi için **noter huzurunda düzenleme şeklinde** yapılması zorunludur. Adi yazılı veya sözlü yapılması halinde geçersizdir. 3. **Taraflar:** Satış vaat eden (taşınmazın sahibi veya yetkili temsilcisi) ve satış vaadi alacaklısı. 4. **İçerik:** Taşınmazın açık kimliği (ada, parsel, bağımsız bölüm bilgileri), satış bedeli, ödeme koşulları, tapu devrinin ne zaman ve hangi şartlarda yapılacağı gibi unsurları içermelidir. 5. **Kişisel Hak Doğurması:** Satış vaadi sözleşmesi, alacaklıya taşınmaz üzerinde doğrudan bir ayni hak (mülkiyet hakkı gibi) sağlamaz, sadece kişisel bir hak (alacak hakkı) tanır. Bu hak, vaat edene karşı ileri sürülebilir. 6. **Tapuya Şerh İmkanı:** Satış vaadi sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilebilir. Tapuya şerh edilmesi durumunda, sözleşmeden doğan kişisel hak güçlenir ve taşınmazın üçüncü kişilere devri halinde dahi alacaklı, hakkını yeni malike karşı ileri sürebilir. Şerhin etkisi 5 yıldır. 7. **Zamanaşımı:** Sözleşmeden doğan haklar, 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. 8. **Cebri Tescil Davası:** Satış vaat eden, sözleşmedeki taahhüdünü yerine getirerek tapuda devri yapmaktan kaçınırsa, satış vaadi alacaklısı mahkemeye başvurarak "cebri tescil davası" açabilir ve mahkeme kararıyla taşınmazın kendi adına tescilini sağlayabilir.